Palermo y la nueva Ley de Alquileres: Un mercado en plena mutación

A casi seis meses de la derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU del gobierno nacional, el mercado inmobiliario de Palermo muestra dos caras bien definidas: un notorio aumento de la oferta de propiedades y una profunda incertidumbre para los inquilinos, que enfrentan contratos más cortos, ajustes impredecibles y una dolarización casi total de los precios en el barrio más cotizado de la ciudad.

Caminar por las calles de Palermo y observar los balcones o las vidrieras de las inmobiliarias ofrece una postal que había desaparecido en los últimos años: la abundancia de carteles de “Se Alquila”. El cambio es innegable. Desde la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres sancionada en 2020, la oferta de propiedades en el barrio ha experimentado un crecimiento exponencial.

Según los principales portales inmobiliarios, en la Ciudad de Buenos Aires la cantidad de avisos de alquileres residenciales se ha más que duplicado, y Palermo, como principal mercado de referencia, lidera esta tendencia. Propietarios que antes destinaban sus unidades a alquileres temporarios para turistas o simplemente las mantenían vacías por la baja rentabilidad y la extensión de los contratos, han vuelto a volcar sus inmuebles al mercado tradicional.

Este aumento de la oferta, que en teoría debería moderar los precios, en la práctica se ha encontrado con una nueva realidad contractual que ha cambiado por completo las reglas de juego, especialmente para el inquilino. La libertad de pacto entre las partes, uno de los pilares del nuevo esquema, ha dado lugar a una heterogeneidad de condiciones que genera una gran incertidumbre. Los contratos a tres años con ajuste anual por el Índice de Contratos de Locación (ICL) han sido reemplazados por acuerdos de dos años, o incluso de uno.

Los ajustes, ahora, pueden ser trimestrales o cuatrimestrales y, en la mayoría de los casos, están atados al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que refleja la inflación mensual y es considerablemente más alto que el antiguo ICL. “Antes sabías que por un año te olvidabas del aumento. Ahora, cada tres meses tenés que prepararte para un golpe al bolsillo que te desacomoda todo el presupuesto”, se lamenta un joven profesional que acaba de firmar un contrato para un dos ambientes en Palermo Hollywood.

Pero el cambio más profundo y que define al mercado palermitano es la dolarización. Una abrumadora mayoría de las nuevas publicaciones de alquiler en el barrio se expresan directamente en dólares estadounidenses. Esto no solo expone a los inquilinos a la volatilidad del tipo de cambio, sino que también crea una barrera de entrada casi infranqueable para quienes perciben sus ingresos en pesos. Los propietarios argumentan que es la única forma de protegerse de la inflación y de obtener una rentabilidad lógica por sus activos. Las inmobiliarias actúan como mediadoras en este escenario, intentando encontrar un equilibrio que a menudo parece imposible.

La paradoja es evidente: hay más departamentos disponibles que nunca, pero para una porción cada vez mayor de la población, acceder a ellos es una utopía. El mercado de Palermo parece haberse escindido: por un lado, un circuito para expatriados, ejecutivos de multinacionales o argentinos con ingresos dolarizados; por otro, una oferta residual y muy disputada en pesos, generalmente en edificios más antiguos o en las zonas menos cotizadas del barrio. Este nuevo paradigma está reconfigurando el perfil social de Palermo, poniendo en jaque su diversidad y la posibilidad de que jóvenes estudiantes o profesionales puedan iniciar su vida independiente en una de las zonas más atractivas y con mejores servicios de la ciudad.